دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دادخواست الزام به تنظیم سند، مال غیر منقول (ملک) می تواند به دو صورت (سند عادی یا سند رسمی) انتقال یابد. ولی حسب ماده 22 قانون ثبت اسناد دولت فقط کسی را که به طور رسمی ملک به وی منتقل شده و یا به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد را ملک رسمی می شناسد.
به علاوه بر اساس قانون ثبت کلیه معاملات وعقود راجع به (عین و مافع ) املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این نقل و انتقال یا معاملات به صورت سند عادی مانند بیع، صلح، هبه و…. تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.
با توجه به مزیت سند رسمی نسبت به سند عادی در انتقال مالکیت اموال، در بسیاری از موارد دیده می شود که مالکیت ملک طی یک سند عادی واگذار می گردد. با این حال خریدار باید با اخذ سند رسمی مالکیت خویش را بر مال خود استوار سازد و از مزایای آن بهره مند شود. نوشته حاضر در خصوص ملکی است که بوسیله سند عادی منتقل شده و خریدار می تواند الزام فروشنده را به تنظیم رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
بیشتر بخوانید : معرفی وکیل ملکی
مراحل طرح دعوای دادخواست الزام به تنظیم سند
گام اول )
اگر خریدارو فروشنده در مبایعه نامه ( سند عادی) تاریخی را برای حضور در دفتر خانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی تعیین کرده باشند ابتدا خریدار باید در دست داشتن ما بقی ثمن در تاریخ مقرر در دفتر خانه تعیینی تا آخرین وقت اداری حاضر تا در صورت عدم حضور فروشنده در دفتر خانه، گواهی عدم حضور را از دفتر خانه معین شده دریافت نماید تا بدین صورت مشخص شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به سند رسمی داشته امتناع نموده است.
نکته : برخی از دفتر خانه های اسناد رسمی در صورت عدم حضور هر یک طرفین ( خریدار یا فروشنده ) از ارائه گواهی عدم حضور ممانعت می ورزند. که در این صورت خریدار می بایست از دفترخانه درخواست نماید تا حضور ایشان را گواهی نماید.
اگر خریدار و فروشنده در مبایعه نامه (سند عادی) تاریخ یا دفتر خانه ای را جهت تنظیم سند رسمی انتقال معین ننموده باشند خریدار ابتدا با ارسال اظهار نامه ای برای فروشنده تاریخ و محل دفتر خانه را برای تنظیم سند رسمی مخفی می نماید تا در صورت حضور فروشنده بتواند گواهی عدم حضور از دفتر خانه دریافت نماید. ابتدا ارسال اظهارنامه بهتر است هم برای فروشنده هم بری دفتر خانه باشد تا دفتر خانه هم از حضور طرفین در تاریخ مشخصی مطلع باشد.
در نتیجه درست است که در اکثر قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفتر خانه پیش بینی می شود. اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد با توجه به الزام قانونی ثبت اینگونه معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح نمود.
گام دوم )
ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده است که فروشنده خوانده دعوی کسی است که مالکیت ملک را به خریدار( خواهان دعوی) از طریق مبایعه نامه (قرارداد عادی) منتقل کرده است که خواندده دعوی محسوب می شود.
البته ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، ملک اصلی شخص دیگری باشد که در اینصورت خریدار (خواهان) باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی را هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوای قرارداد دهد. یعنی ایادی ما قبل را هم باید جزء خواندگان قراردهد.
گام سوم )
دادگاه پس ازاحراز صحت شرایط شکلی دادخواست و قبل از انکه وارد رسیدگی ماهیتی شود ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و در مرحله بعد دادگاه پس از احراز حقانیت خواهان برای طرح دعوا و عدم ایفای تعهدات نسبت به صدور الزام به تنظیم سند اقدام می نماید.
گام چهارم )
پس ازصدور و سپس قطعیت رای الزام به سند رسمی، با درخواست خریدار اجراییه صادر می شود و دادگاه لبتدا به محکوم علیه ( فروشنده ) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ اجراییه برای تنظیم سند رسمی حاضر شود و ملک را به نام محکوم له ( خریدار) منتقل نماید که در صورت عدم حضور محکوم علیه نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر شده و ملک را به نام محکوم له ( خریدار ) منتقل می کند.
مدارک مورد نیازبرای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
مدارک مورد نیاز برای دادخواست الزام به تنظیم سند عبارتند از :
- تصویر مصدق قرارداد یا مبایعه نامه فی مابین خریدار و فروشنده.
- تصویر مصدق گواهی عدم حضور خوانده دفتر اسناد رسمی.
- تصویر مصدق فیش ها و چک های پرداخت ثمن.
- قرارداد مشارکت در ساخت در صورت داشتن قرارد مشارکت در ساخت.
- قرارداد پیش فروش آپارتمان در صورت خرید به صورت پیش فروش.
- سایر مدارک و دلایل جهت تقویت دعوا.
- استعلام ثبتی.
بیشتر بخوانید : اثبات مالکیت از چه طریقی امکانپذیر است؟
هزینه دادرسی دادخواست الزام به تنظیم سند چقدر است؟
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک جزء دعاوی مالی می باشد و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل سه و نیم درصد ارزش منطقه ای ملک است که براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک محاسبه می شود.
مرجع صالح رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و کلیه دعاوی راجع به مال غیر منقول (ملک) باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.
نکات مهم در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
1- اگر در هگام تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی آماده نباشد باید در دادخواست علاوه بر الزام به تنظیم سند، الزام خوانده به تهیه مقدمات از دادگاه خواسته شود.
2- اگر قبل از فروش ملک به خریدار ملک در رهن باشد و تاریخ قرارداد رهنی قبل از فروش باشد ابتدا ملک باید از رهن خارج شود رویه دادگاه در این خصوص متفاوت است. برخی دادگاه ها، ارائه همزمان خواسته ی الزام به فک رهن و تنظیم سند را نمی پذیرند و معتقدند ابتدا باید الزام به فک رهن رسیدگی و سپس جداگانه به تنظیم سند حکم خواهند داد.
اما این نکته قابل ذکر است که اگر فروشنده با اجازه مرتهن اقدام به فروش کرده باشد برخی از محاکم معتقدند که فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن نیازی به فک رهن نیست.
3- اگر بعد از امضاء مبایعه نامه، فروشنده ( مالک رسمی) ملک را در رهن دیگری قرار دهد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ابطال سند (قرارداد) رهن را از دادگاه بخواهد.
4- صرفا نسبت املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند امکان ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد و نسبت به املاکی که سابقه ثبتی ندارد باید دادخواست مالکیت طرح شود.
5- بهتر است اخذ مفاصا حساب مالیاتی و اخذ مقاصا حساب تامین اجتماعی موضوع ماده 37 قانون تامین اجتماعی برای املاک در زمان تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند قید گردد.
6- در دادخواست تقدیمی، باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) و آدرس و موقعیت ملک در ساختمان ذکر شود و گرنه در صورت عدم دقت و اشتباه در آن ها در زمان اجرای رای به دلیل اشتباه در مشخصات ملک حکم اجرا نگردد.
7- در صورت فوت فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به طرفیت ورثه متوفی مطرح گردد.
8- در دادخواست تقدیمی مضاف بر الزام خوانده به انتقال رسمی و الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.
9- خریدار (خواهان) می تواند برای جلوگیری از تضییع حقوق خود و جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه درخواست دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت خسارت احتمالی به صندوق دادگستری است که دادگاه میزان درصد این خسارت احتمالی را تعیین می کند.
جهت مشاوره حقوقی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری