روش هاو مراحل اثبات مالکیت ملک
اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکانپذیر می باشد؟ یکی از مباحث مهم حقوق و موضوع بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگستری اختلاف در مالکیت می باشد. حسب مواد 80 و 99 قانون ثبت، ماک کسی است که سند با نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا افرادی که طبق قانون ملک به نام آنها منتقل گردیده است. اما مواردی وجود دارد که بین دارندگان سند عادی و یا حتی بین دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی اختلاف در مالکیت به وجود می آید ، که در این وضعیت طرح دعوای اثبات مالکیت ملک الزامی به نظر میرسد.
در دعوای اثبات مالکیت ملک، خواهان (خریدار ) کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده ( فروشنده ) کسی است که ملک را به خواهان فروخته است و چناچه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.
اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی
در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند طرح دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست زیرا خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده بر خلاف قانون است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند و ادعای افراد دیگر را برای اثبات مالکیت نمی پذیرد. زیرا مطابق ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد. بنابراین دعوای اثبات مالکیت برای املاکی است که دارای سند عادی است.
اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی
املاکی در اداره ثبت اسناد و املا ک به صورت رسمی ثبت نشده باشند قطعا دارای سند رسمی نیستند. حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی به وجود آید و خریدار بخواهد مالکیت خود را اثبات نماید لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند.
دعوای اثبات مالکیت ملک از دعاوی معمول و مرسوم در باب املاک است که افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به آن اقامه دعوی می کنند.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی
دلایل و مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک
1)تصرف ملک
2)داشتن مبایعه نامه عادی
3)شهود
4) اثبات اعتبار قرارداد
1- تصرف ملک : تصرف داشتن ملک یا اماره ید از راههای اثبات مالکیت است. یعنی فردی که مال در اختیار اوست و مانند مالک با آن رفتار می شود ، مالک مال محسوب میشود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
2- داشتن مبایعه نامه عادی: خواهان دعوا ابتدا باید وجود مبایعه نامه یا قراردادی که نشان دهنده انتقال مالکیت به وی است را به اثبات برساند زیرا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است خواهد بود. چرا که ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد ولی یه جهت قانونی مانند فسخ یا اقاله از اعتبار افتاده باشد.
3ـ قرارداد شفاهی : خواهان دعوای اثبات مالکیت یا دارای قرارداد کتبی عادی است یا دلیلی غیر از سند عادی دارد مثلا قرارداد به طور شفاهی باشد که باید آن را با سایر دلایل اثبات نماید مانند شهادت شهود ولی صرف داشتن قرارداد و یا ادله ای مبنی وجود قرارداد شفاهی کافی نیست بلکه باید اعتبار قرارداد هم به اثبات برسد.
4ـ اثبات اعتبار قرارداد : خواهان دعوا با اثبات وجود یک قرارداد یا با اثبات نقل و انتقال به طرق قانونی ، کار خود را در دعوای اثبات مالکیت به پایان میرساند واین خوانده دعوا است که باید به اعتبار سند خدشه وارد آورده و از خود دفاع نماید به عنوان مثال دلایلی از طرف خوانده مبنی بر بی اعتباری سند ارائه شود مانند اینکه قرارداد معتبری تنظیم گردیده لیکن به جهت قانونی بعد از تنظیم سند، فسخ ، اقاله یا ابطال گردیده است حال خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است با انقلاب دعوا این امر را باید به اثبات برساند.
بیشتر بخوانید : نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
اثبات مالکیت در ملک مشاعی
مالکیت ملک مشاع : دو یا چند نفر نسبت به سهمی که در ملکی دارند دارای حق مالکیت در عین معینی می شوند که سبب ایجاد مالکیت ملک مشاعی می تواند به صورت ارث (قهری) یا قرارداد( اختیاری ) باشد.
اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب ارث باشد و اسم یکی از وراث در گواهی حصر وراثت ذکر نگردد عدم اجازه تصرف و انکار مالکیت ورثه ای که جزء وراث شناخته نشده است می تواند عامل دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع باشد.
بنابراین خواهان دعوی می تواند با اعلام و اثبات شناسنامه اثبات نسب و با ارائه ی سند گواهی حصر وراثت خود و اینکه خود از وراث می باشد در صدد اثبات مالکیت خود در ملک ورثه ای بر آید.
اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب قرارداد باشد خواهان می بایست سند عادی مبایعنامه یا قراردادی را که مبنی بر اشاعه ی مالکیت در ملک می باشد را ارائه دهد.
نکته : خواهان می تواند همزمان باثبت دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع درخواست دستور موقت به عنوان تامین، از تصرفات خوانده دعوی تا صدور رای جلوگیری نماید.
به موجب رای وحدت رویه، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است بنابراین اقامه دعوای خلع ید از زمین قبل از اینکه مالکیت احراز و اثبات گردد قابل استماع نیست.
مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت ملک
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ، ممانعت ازحق ، تصرف عدوانی ، خلع ید و سایر حقوقی که راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
طبق قانون دولت افراد زیر را بعنوان مالک میشناسد.
- کسی که ملک به نام او در اداره ثبت و املاک ثبت شده
- کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است .
- ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده است.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک
- داشتن مبایعه نامه یا سند عادی
- رسید پرداخت ثمن معامله
- تقاضای استعلام از اداره ثبت
- تعرفه شهود
نمونه آراء قضایی در خصوص اثبات مالکیت (رویه قضایی)
- نسبت به ملکی که سند رسمی دارد خواسته صدور حکم به مالکیت ، خلاف مواد 47 و 48 قانون ثبت بوده و محکوم به رد است.
- املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند دعوای اثبات مالکیت دردادگاه قابلیت استماع ندارد.
- صورت جلسه احراز تصرف خواهان هیچ دلیلی بر مالکیت خواهان بر اموال غیر منقول که دارای سابقه ثبتی میباشند ، محسوب نمی شود . بنابراین خواهان در این حالت ذی نفع محسوب نخواهد شد.
جهت مشاوره حقوقی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.